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列入立法規劃,房地産稅要來了?

2018-09-11 09:34:48
來源:北京商報 

  原標題:列入立法規劃,房地産稅要來了?

  不斷放出風聲的房地産稅有了時間表。近日,十三屆全國人大常委會立法規劃公布,包括房地産稅法在內的69件立法項目處于第一類,即條件比較成熟,擬在本屆人大常委會任期內提請審議,即五年內提請審議。不過,房地産稅征收的難度、當前國民的負擔能力、國內産權的複雜性等問題,五年裏這些艱難的議題能否順利闖關還是未知數。

一字之差

  此次列入五年規劃的一類項目有69件,即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案;二類項目有47件,即需要抓緊工作、條件成熟時提請審議的法律草案;三類項目是立法條件尚不完全具備、需要繼續研究論證的立法項目。其中,房地産稅法被列入一類項目,即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案,由全國人大常委會預算工委和財政部負責。

  房地产税终于有了眉目。在北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文看来,比起此前在上海、重庆试点的房産税,房地产税多了个“地”字,但是难度由此极大增加,怎样处理好土地出让金和房地产税之间可能存在的重复征税问题,是现存的一大难点。房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。这也意味着, “房産税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

  “目前,我国对房地产征收的税主要是集中于流转环节,一般有营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税6种,有时还有带有附加性质的教育费附加等,但在保有环节,除了城镇土地使用税和对个人所有非营业房産免税的房産税,基本没有针对居民住宅保有环节所征收的税。” 太平洋证券宏观分析师肖立晟表示。在保有环节,房地产税正是补齐立法框架内缺失的重要一环,针对保有环节开征房地产税的主旨既是为了完善税制,也是为了补上财产税的缺失。

  然而2011年,在上海、重庆针对个人住房保有环节征收的试点房産税并未激起太大波浪。上海及重庆试点房産税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10-20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌,而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后三年多,房産税试点对房价的影响更是可以忽略不计。

劃地而征

  与已实行的房産税不同,房地产税的内涵更为丰富,实行起来也更为复杂。国务院发展研究中心研究员倪红表示,房地产税改革要把现有的房産税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。这则意味着,房地产税将增加房地产保有环节的税负,而且是以房地产的评估值为征税基础,其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

  由于已經有了土地出讓金,如果房地産稅只是做加法,將會導致重複征稅。在業內專家看來,可能會將一些交易流轉環節的稅裁撤並入房地産稅,以達到在調整稅負結構的同時調整稅負水平。比如,因爲和房地産稅的稅基重合,是否應該取消土地增值稅應該討論。

  在肖立晟看來,作爲營改增之後最主要的地方主體稅源,房地産稅或將“屬人原則”和“屬地原則”結合起來,以實現免征優惠和征收方便之間的結合;房地産稅也可能會采用中央和地方分成的形式,由中央拿走20%或30%用于跨地區調節。

  不过在征收环节仍有诸多细节尚未确定,例如免征面积如何设置、税率是否累进等等。事实上,由于各地税率不同,跨省市的房産如果累加,怎样执行也将成为难点。比如,专家普遍认为的免征税面积,在一个省市减免后,另一个省市的房産是否不减免全额征税,并按照两地税率分别在两地缴税,如果是的话,以哪个省市为减免面积的标准,在两个省市均有房的“候鸟夫妻”按几口人为标准减免,都是难题之一。

  “房地産稅不會一刀切,會按照不同地區執行不同稅率,地方政府有自己的話語權。不過,一個問題在于不同城市的房子會不會累加在一起征稅,比如,在北京有兩套房子的,可能會征收,但在北京一套、天津一套的,是不是累加計算,我覺得應該不會綜合在一起征稅,而是以一個居住城市空間爲限。”長平經濟研究所執行所長王長勇說。

五年之期

  早在2015年,房地産稅就同樣被列爲十二屆全國人大常委會立法規劃的第一類,但任期內沒有提交一審。“當前也只是存在一個意圖,實際上對于要不要征收房地産稅,社會上並沒有達成共識。”國家行政學院教授馮俏彬則對北京商報記者說。

  一位不願透露姓名的房地産行業法律專家表示,根據以往立法制定的相關情況,一般情況下,列入立法計劃不等于一定要出台,不列入立法計劃肯定出台不了,但房地産稅作爲長效機制的重要組成部分,本次列入立法計劃說明這個事又往前推進一步。考慮到房地産稅的影響比較大,具體哪一年出台,推測立法部門要綜合考慮納稅主體的承受能力、對地方政府財政收入的影響、對宏觀經濟的影響,以及境外經濟環境等因素,尋找合適的窗口期確定具體的時間。

  然而也有觀點認爲,可能會在2021年左右審議通過一個全國性的“房地産稅法”,但這個稅法一定是比較籠統的、綱領性的。因爲房地産稅是地方色彩最濃的稅種,未來極有可能以地級市(甚至縣級市)爲單位,出台各自的實施條例,才能真正落地。從立法完成算起,可能還需要兩三年時間。但一線城市、強二線城市可能會率先落地。

  对于房地产税征收后对利益格局的重塑,国家税务总局税收科研所原副所长靳东升认为炒房者将会成为房地产税施行后一大打击对象。“现阶段的房地产税只会对超出自身需要储备的炒房者征收。” 靳东升表示,试点的房産税并不想给市场带来过渡震荡,“但是全国推行开来,还是会有效果的。”

  不過,對于調整房價,王長勇表示作用有限。“房地産稅征收的範圍非常小,大部分家庭都會減免,對財産征稅一定要調節財富,初期的調節功能多,體現就是免稅範圍比較大。”王長勇說。實際上,房地産稅的立法初衷,是爲調整地方稅收的結構,補充地方稅源,調控房價只是附帶的預期。

  北京商报记者 陶凤 实习记者 常蕾